España se dispone a aprobar la Ley de Vivienda con una polémica inclusión del tope de precios al alquiler de pisos y casas en zonas tensionadas, esto es, en áreas en las que la demanda es muy alta, la oferta es baja y por ende el mercado sube los precios de la renta. Viene a sumarse a medidas similares en otros puntos como en París y en Berlín en los que la propuesta ha fracasado al, efectivamente bajar los precios, pero reducir sensiblemente la oferta provocando una tensión aún mayor y obligando a los inquilinios a buscar oferta en las afueras de las grandes ciudades. Al final, se provocan nuevas tensiones en lugares alejados del centro de las urbes.
10 razones por las que el tope al alquiler no funciona
Aunque pueda parecer una medida atractiva para abordar el problema de los alquileres elevados, la regulación tiene una serie de consecuencias negativas:
1. La regulación del precio del alquiler puede tener efectos negativos a largo plazo en el mercado de la vivienda, reduciendo la oferta de viviendas disponibles para el alquiler. Los propietarios no tienen incentivos suficientes frente a las desventajas (principalmente riesgo de impago y de desperfectos) y optan por ocupar ellos mismos las viviendas, sus familiares o directamente ofertarlas en el mercado de la compraventa.
2. Los propietarios podrían optar por dejar de poner sus propiedades en el mercado del alquiler si no pueden obtener una rentabilidad justa. Si no pueden conseguir un precio razonable, podrían decidir vender sus propiedades, retirándolas del mercado de alquiler y reduciendo la oferta.
3. La regulación del precio del alquiler puede llevar a un sesgo socioeconómico en el mercado del alquiler. Los propietarios podrían estar más interesados en alquilar a personas con un alto poder adquisitivo, lo que reduciría la oferta de propiedades de alquiler asequibles.
4. Si los precios del alquiler están artificialmente limitados, puede haber largas listas de espera para alquilar una propiedad a precios regulados, creando una situación contraproducente y fomentando la especulación.
5. La regulación del precio del alquiler puede contribuir al deterioro de la calidad de la vivienda. Si no se obtienen los ingresos deseados, se desincentiva el buen mantenimiento de los inmuebles. La motivación por destacar el inmueble frente a la competencia desaparece, ya que ni siquiera es necesaria.
6. Los propietarios podrían optar por no aceptar ciertos inquilinos, como estudiantes o jóvenes, que podrían ser percibidos como menos estables o difíciles de gestionar. El resultado es que se crea una oferta solo para personas con alta capacidad financiera, ya que ante la escasez de vivienda, el propietario puede elegir a los mejores candidatos.
7. La regulación del precio del alquiler puede reducir la oferta de viviendas nuevas destinadas al alquiler ya que los constructores podrían tener menos incentivos para desarrollar nuevos proyectos.
8. Además, puede reducir la competitividad de la economía en lugares donde la renta es una parte significativa del costo de vida y limitar la oferta de trabajo en ciertos sectores. Los propietarios también generan actividad económica y son parte de la formación de riqueza del país.
9. Las instituciones financieras pueden ser menos propensas a invertir en el mercado inmobiliario, lo que puede provocar una reducción del crédito disponible para los compradores de vivienda.
10. Los grandes impulsores actuales de la vivienda, los fondos de inversión, ante la inseguridad jurídica y el tope a la rentabilidad de sus inversiones, dejan de invertir en el mercado de la vivienda, con lo que esta se reduce, incluso para el mercado de la compraventa.
En lugar de regular el precio del alquiler, los gobiernos deberían centrarse en abordar las principales causas del problema, el aumento de la oferta de viviendas asequibles, el estímulo de la inversión en viviendas de alquiler y el fomento del desarrollo de nuevas viviendas mediante facilidades a constructores e inversores. Otra medida adecuada es fomentar el teletrabajo para desincentivar la concentración urbanística.
Se ha demostrado que la solución no es la intervención del mercado. En zonas con gran tradición intervencionista como los países nórdicos, se forman interminables listas de espera para poder alquilar en el centro de las ciudades. El resultado es que se obliga a usar más el transporte público y privado para acudir al trabajo o a los lugares de ocio, perdiendo calidad de vida en el tiempo empleado y aumentando la contaminación asociada.
